Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob § 906 Abs. 2 BGB findet analog auch Anwendung, wenn ein Wohnungseigentümer durch eine von einer benachbarten Wohnung ausgehende rechtswidrige Einwirkung auf seine Wohnung erlitten hat, auch wenn ein Verschulden des Nachbarn nicht festzustellen ist; dies gilt auch im Verhältnis von Mietern, die die Räume von Wohnungseigentümern angemietet haben. Im Hinblick auf das Verhältnis zwischen Eigentümern benachbarter Grundstücke ist anerkannt, dass dem beeinträchtigten Grundstückseigentümer bzw. dessen Mieter ein verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zustehen kann. Gleiches gilt im Verhältnis von Sondereigentümern (bzw. hier deren Mietern), weil es sich bei dem Sondereigentum um „echtes Eigentum“ handelt, das dem Wohnungseigentümer alleine zusteht, und mit dem dieser grundsätzlich nach Belieben verfahren und jeden anderen von Einwirkungen hierauf ausschließen kann. Da das Sondereigentum als eine Art Ersatzgrundstück fungiert, sind die Wohnungseigentümer insoweit wie Eigentümer benachbarter Grundstücke zu behandeln.
Die Beklagte betrieb im dritten Obergeschoss eines Gebäudes ein ambulantes Operationszentrum. In dem darunter liegenden Stockwerk befand sich die Arztpraxis von Dr. W.. Das Grundstück ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz geteilt. In der Nacht vom 7. auf den 8. Juni 2007 löste sich im Sterilisationsraum der Beklagten eine Schlauchverbindung, wodurch es zu einem Wasseraustritt und zu Schäden auch in den Praxisräumen des Geschädigten kam.
-BGH, Urteil vom 25. Oktober 2013 – V ZR 230/12-
