Mietrecht – Modernisierung: Notwendiger 14-monatiger Umzug nicht zumutbar!

1. Je länger die zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen andauern und je umfangreicher die Modernisierungsmaßnahmen sind, desto eher ist eine Härte anzunehmen. Die vorübergehende vollständige Räumung einzelner Zimmer, ein Zwischenumzug oder ein Ausweichen kommt ausnahmsweise nur in Betracht, wenn ganz besonders schwerwiegende Gründe für die Modernisierung sprechen.

2. Eine Modernisierungsmaßnahme verbunden mit einem 14-monatigen Auszug des Mieters ist für den Mieter nicht nur hart, sondern geht insbesondere vor dem Hintergrund der mit den angekündigten Maßnahmen verbundenen mehr als einjährigen Wohnungsaufgabe weit über das Maß des Erträglichen und Zumutbaren hinaus.

3. Haben die Allgemeinflächen im Verhältnis zur Nutzung der eigentlich gemieteten Räume, an denen ein ausschließliches Nutzungsrecht des Mieters besteht, eine deutlich untergeordnete Bedeutung, wirken sich Gebrauchseinschränkungen hier nur in entsprechend geringfügigen Umfang aus, sodass insbesondere bei lediglich optischen Beeinträchtigungen die Erheblichkeitsschwelle im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB in der Regel nicht erreicht wird und aus diesem Grund eine Minderung nur in besonders gelagerten Fällen in Betracht kommt. Dies kann der Fall sein bei einer Häufung der Mängel im unmittelbaren Eingangsbereich, deren Zusammenwirken und dem daraus folgenden prägenden Eindruck beim Betreten.

4. Der Mieter kann im Allgemeinen nicht davon ausgehen, dass der Vermieter ihm gegenüber dafür einstehen will, dass der bei Vertragsbeginn vorhandene Zustand während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses erhalten bleibt. Erforderlich ist jedenfalls, dass der Vermieter auf die Vorstellungen des Mieters in irgendeiner Form zustimmend reagiert und damit zu erkennen gibt, dass er diese Vorstellungen als vertragsgemäßen Zustand akzeptiert und hierfür für die Dauer des Vertrags auch einstehen will. Es ist anerkannt, dass eine Mietminderung nicht gerechtfertigt ist, wenn schon bei Abschluss des Mietvertrags erkennbar ist, dass mit Bautätigkeiten in der weiteren räumlichen Umgebung des Mietobjekts gerechnet werden muss. Bei vorhandenen Baulücken ist mit deren Schließung und damit einhergehenden Baumaßnahmen während der Mietzeit zu rechnen, auch wenn die Lücke gärtnerisch angelegt ist. Bei Mietwohnung in der Berliner Innenstadt ist grundsätzlich mit Bauarbeiten größeren Umfangs und längerer Dauer zu rechnen.

-LG Berlin, Urt. v. 18.10.2013 – 63 S 446/12-