Mietrecht – Zur Unwirksamkeit einer Vorausverfügung über die Miete gegenüber dem Zwangsverwalter

Eine nach periodischen Zeitabschnitten bemessene Miete im Sinne des § 1124 Abs. 2 BGB, die auch bei einer im Mietvertrag vereinbarten Einmalzahlung anzunehmen ist, wenn ohne weiteres eine Umrechnung des geschuldeten Einmalbetrags auf periodische – üblicherweise monatliche – Zeitabschnitte erfolgen kann, weil der Mietvertrag von vorneherein auf eine feste Mietzeit abgeschlossen worden ist. Aus diesem Grund ist die Vorausverfügung gegenüber dem Zwangsverwalter unwirksam und die Mieter sind zur Zahlung einer monatlichen Miete an den Zwangsverwalter verpflichtet.

Ein unverschuldeter Rechtsirrtum des Mieters lag nicht vor. An das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums sind im Wohnraummietrecht strenge Anforderungen zu stellen; es besteht kein Grund, im Rahmen von § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu Gunsten des Mieters einen milderen Maßstab anzulegen. Ein unverschuldeter Rechtsirrtum liegt nur vor, wenn der Schuldner die Rechtslage unter Einbeziehung der höchstrichterlichen Rechtsprechung sorgfältig geprüft hat und bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt mit einer anderen Beurteilung durch die Gerichte nicht zu rechnen brauchte. Entscheidet er sich bei zweifelhafter Rechtslage dafür, die von ihm geforderte Leistung nicht zu erbringen, geht er das Risiko, dass sich seine Einschätzung später als falsch erweist, zumindest fahrlässig ein und hat deshalb seine Nichtleistung zu vertreten, wenn er – wie in einem späteren Rechtsstreit festgestellt wird – zur Leistung verpflichtet war. Vorliegend musste der Mieter gerade mit Rücksicht auf die unsichere Rechtslage mit der Möglichkeit rechnen, dass er zur Zahlung von Miete an den Zwangsverwalter verpflichtet war und durfte das mit der unsicheren Rechtslage verbundene Risiko nicht auf diesen abwälzen.

-BGH, Urt. v. 30.04.2014 – VIII ZR 103/13-