Wohnungseigentum – Sondernutzung: Notar muss rechtliche Befugnis des Veräußerers prüfen!

1. In der Gemeinschaftsordnung kann geregelt werden, dass das Recht des Bauträgers, ein Sondernutzungsrecht durch Zuweisung zu begründen, mit dem Verkauf der „letzten Wohnungs- oder Teileigentumseinheit in der Wohnanlage“ endet. Dabei ist der Begriff „Verkauf“ nicht so zu verstehen, dass das Zuweisungsrecht erst endet, wenn der Erwerb der letzten Einheit grundbuchrechtlich vollendet ist. Daher kann der Bauträger kein Sondernutzungsrecht durch Zuweisung mehr schaffen, wenn er alle Eigentumseinheiten schon veräußert hat, jedoch bei einigen noch der Vollzug der Eigentumsumschreibung im Grundbuch aussteht.

2. Ein Notar muss bei der Beurkundung bedenken und prüfen, ob ein Veräußerer noch die rechtliche Befugnis hat, ein Sondernutzungsrecht durch Zuweisung zu schaffen. Tut er das nicht, verletzt er seine Amtspflichten und ist schadensersatzpflichtig.

3. Auch eine einseitige Risikoverlagerung zulasten einer Vertragspartei begründet Belehrungspflichten des Notars.

-OLG München, Urt. v. 25.07.2013 – 1 U 2067/11-